住宅ローン ＦＰからのアドバイス

　セルフビルドや分離発注、施主支給で工事をすると、ちょっと困る問題があります。住宅ローンです。まず金融公庫では融資を受けることは出来ません。（分離発注先に工務店等があり、そこに契約書を作ってもらえばｏｋですが）銀行ローンを組む際には、各分離発注業者からの見積書と、資材の輸入書類の束を銀行に持ち込んで総額費用を証明しないといけません。まとめた資料は、住宅ローン控除の申告の際にも必要になります。

　私は今年入居しましたので、来年税務署に申告して税金を返してもらう予定です。大変そう！

　昔は公庫と銀行の金利差はかなりありましたので、分離発注にとっての大きなデメリットでした。現在は銀行の方が安い場合もあり、ほとんど差がありません。

　銀行の住宅ローンでも、住宅メーカーや工務店と請負契約をしていないと、ローンを組んでもらえないところもあります。私の場合、手数料等が魅力で新生銀行にローンの相談をしましたが断られました。三井住友は基本的にダメでしたが、会社との長い取引もあるのでｏｋでした。しかい、昔からガメツイ住友は手数料が高くてこちらから断りました。三菱東京、東京スター銀行はｏｋでした。

　最終的に、ローン残高から普通預金の預金残高を差し引いた金額にしか金利がかからない東京スター銀行にしました。こまめに繰り上げ返済もいいのですが、かならず普通預金には残高があるので、こちらの方が得かなと思います。

　手数料等を考慮しなければの話ですが。例えば3000万の住宅ローンを組んで、3000万の預金をしておけば（普通預金で利息は０）支払い利息は０円です。そして住宅ローン控除30万（年度末の残高に対する１％、入居時期により最高額は異なるので注意）を受けることが出来ます。所得控除ではなく、税額控除ですので所得税が30万以上ある人は30万税金が戻ります。

　あくまでも手数料（司法書士登記費用、抵当権設定登録免許税、団体信用生命保険、銀行事務手数料、金銭消費貸借契約書印紙代、信用保証料等）がなければの話ですが、東京スター銀行で借りて預けておくだけで30万の節税になります。もちろんその年の年収やローンの期間などによって控除を受けれない場合もあります。

　金利だけでローンを選んでは失敗しますよ。各種手数料も含めてトータルで比較しましょう。銀行のＨＰサイトの説明には細かい費用までは記載されていません。また相談に行ってもアバウトしか教えてくれないとこともあります。なぜ手数料をハッキリ記載しないのでしょう？やっぱりちょっと後ろめたい所があるのではないでしょうか？

登記費用

　節税効果を有効にするためにも、手数料を銀行相手に値引き交渉をしてみましょう。私の場合、建物の表示登記と保存登記は自分でやりました。やってみればたいしたことはありません簡単です。調べるのに正味1日と手続きに1日の2日掛かりましたが、法務局も親切に教えてくれます。書式も昔のように難しい漢字ではなく、Ａ４横書きでＯＫになっています。代行は有資格者でなければ違法ですが、自分の事を自分でするのに規制はありません。土地家屋調査士と司法書士に頼めば両方で10万～20万（建物規模による）は掛かります。2日で自分ですることで日当10万円です。

　そこで、銀行に「抵当権の設定登記は自分でしますから、登記費用をなしにして下さい。」と申し込みました。さすがにこれは断られましたが、司法書士の費用の値引きが提示されました。まあ交渉は成功でしょう。

　表示登記、保存登記、抵当権設定登記、と続きますが、住民票や家屋証明をそれぞれ添付する必要があります。登記申請の際に原本返還希望をすることで戻ってきますので、司法書士にしっかりと伝えて、無駄に何度も証明書を取らないように気をつけましょう。

印紙

　「契約書は不要なので、印紙代はなしにしてください、コピーで結構です。」これもさすがに断られました。金額のある契約書には印紙を貼らなければいけません。しかし、甲乙の両方に契約書が2部必要だからと言って、2部分も印紙代を払う必要はありません。印紙を貼らないと契約書が有効ではないと勘違いしてはいけません。印紙を貼ろうと貼るまいと契約自体は有効です。そこで1部だけ印紙を貼って、もう一部は証拠としてコピーを貰うのです。これで印紙代は半額に抑えることが出来ます。頭の固い銀行には断られましたが、請負や売買には有効です。

保証料、団体信用生命保険

　銀行はどうころんでも損をしないようにしています。物件を担保に取り、さらに信用保証協会でも保証をしてもらう、そして生命保険も加入させる。消費者金融では問題にされましたが、なぜ銀行では問題にされないのでしょう？おかしいですね。東京スター銀行は、保険加入を自由に選択できます。強制加入よりはいいです。

　私の場合の選択は、団信に加入しました。それと同時に生命保険の更新が来たので、生命保険の補償額をローンの団信の金額分引き下げて、保険料を下げることで団信の費用を捻出しました。住宅ローンを組むときは既存の保険も見直しましょう。

　最近は３大疾病対応とか色々出ています。自分の加入している生命保険と保険料を比較してみてください。結構安かったりします。しかし年末調整の保険料控除には利用できませんのでご注意を！

事務手数料

　事務手数料０の銀行もありますが、普通３～５万は取られます。値引き交渉の余地は十分ありますよ！こちらはお客様です、そして銀行はたくさんあります、自由競争の世界です挑戦してみて下さい。

火災保険

　安易に銀行の薦める保険に入ったりしていませんか？先日も保険料の取りすぎが問題になりましたが、必ず保険の保証内容と保険料を比較する必要があります。ある銀行で相談したとき、担当の方が「他で探されたほうが保険料が安いのがあります」とポロリと話てくれました。この方は事務手数料の値引き交渉にも応じてくれました。残念ながらこの銀行ではローンを組みませんでしたけど。私の場合、５社から保険の見積もりを取りましたが、保証内容に多少の差はありますが、長期一括払いで２０万もの差がありました。

　来年から損害保険料控除が変わります。損害保険料控除がなくなり、地震保険料控除が創設され最大５万円の控除になります。今年末までに契約した損害保険は地震保険も加えて（最大５万円）継続適用されます。地震保険の加入促進のための税制変更ですね。南海大地震心配です。でも本当に保険金下りるのでしょうか？大災害になれば保険が破綻しそうです。

　どんなに強固な家を作っても、想定外の規模の災害が起これば潰れます。それよりもフェイルセーフの考えが必要ではないかと思います。家が潰れても死なないという方法です。極端な話、平屋で藁葺きの家とかなら倒壊しても重さでつぶされません。台風で吹き飛ぶかもしれませんね。笑